闵府规发〔2020〕3号

各镇人民政府、街道办事处、莘庄工业区管委会、区政府各委、办、局、各区属公司：

现将《关于闵行区产业用地项目准入、经营性用地研判运行的管理办法（修订版）》印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知

2020年4月14日

关于闵行区产业用地项目准入、经营性用地

研判运行的管理办法（修订版）

第一章  总则

第一条 （目的和依据）

为进一步贯彻落实上海市人民政府下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22号）、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2016〕23号）、《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》(沪府办〔2017〕19号）、《本市全面推进土地资源高质量利用若干意见》（沪府规〔2018〕21号）、《关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见》（沪府发〔2018〕41号）、《关于本市推进产业用地高质量利用的实施细则》（沪规土资地〔2018〕687号）等相关文件精神，特制定此管理办法。

第二条  (适用范围)

本办法所称产业用地指本区行政范围内的工业和研发用地，经营性用地指本区行政范围内的商业、商务办公、文化用地。

本办法适用闵行区2035总体规划、单元规划、控制性详细规划确定的产业基地、产业社区、零星保留工业用地及战略预留区内的新增产业项目建设用地、存量产业用地提高建筑容积率、房屋土地转让、原划拨土地转出让、房屋租赁类等产业项目、产业用地地价与绩效联动、经营性用地中商业、商务办公、文化用地出让等项目。规划区块外的企业技术改造、改扩建项目参照执行。

第三条（牵头单位）

产业用地(工业、研发)项目准入、经营性用地（商业、商务办公、文化）研判由闵行区经委牵头组织实施。

第二章 产业用地项目准入平台

第四条  （运行机制）

产业用地项目准入平台的审核单位为：区发改委、区经委、区科委、区生态环境局、区规划资源局、区投资促进中心。

第五条 （审议范围）

产业用地项目准入申请应符合闵行区“4+4”产业规划布局、园区发展定位和区域规划环评要求，对能源消耗、污染排放等约束性指标影响较大的项目，另行审议。审议范围包括：

（一）审议新增产业用地项目

1.实体生产项目（含标准厂房项目）

（1）固定资产投资强度：不低于500万元/亩。

（2）产出强度：不低于1200万元/亩/年。

（3）税收强度：不低于120万元/亩/年。

（4）对于带产业项目出让的新增工业用地项目，还应同时满足以下条件之一：

①战略性新兴产业、高新技术产业化、“四新”经济领域内的高端项目；

②企业已上市或在上市过程中所需供地项目（按企业股改完成并辅导备案为依据）；

③行业领军企业的新建项目（在全球行业排名前十位或国内行业排名前五位）；

④本区存量优质企业的扩产扩能项目；

⑤经市、区政府认定的其他产业用地项目。

2.研发类项目

研发总部产业类及通用类项目，应符合闵行区“4+4”产业布局规划及园区产业定位，准入标准为：税收强度不低于1500元/平方米/年、营业收入不低于15000元/平方米/年。（按建筑面积）

3.本区重点区域项目

有关园区管委会根据闵行区产业规划布局可制定相应的项目准入标准，但不得低于本办法规定的准入标准。

（二）审议存量产业用地项目

1.存量工业用地提升容积率项目

存量产业用地项目，因发展需要提高建筑容积率的，需通过区产业主管部门进行综合评估，评估参照《闵行区工业企业综合绩效评估实施意见》，鼓励综合绩效评估为A类、B类的企业通过提高容积率、增加地下空间开发来促进土地集约利用水平；支持综合绩效评估为C类的企业在符合产业导向和行业技术需要的情况下，提高容积率和增加地下空间；原则上不支持综合绩效评估为D类的企业实施提高建筑容积率及改扩建。

提容后项目单位自用的，达产后地块总的工业产值、税收等经济指标应达到本区新增产业项目准入标准的60%及以上且高于企业上年度的工业产值和税收标准，并作为合同条款纳入补签的土地合同中；提容后项目单位出租的，达产后地块总的工业产值、税收等经济指标应达到本区新增产业项目准入标准的80%及以上且高于企业上年度的工业产值和税收标准，并作为合同条款纳入补签的土地合同中。

2.房屋土地转让类项目

可按政策进行分割转让的项目，工业用地标准类厂房、研发总部通用类非自持部分，按照“新增产业用地项目”的准入条件进行控制。整体转让类项目参照执行。

3.划拨工业用地转为出让工业用地

以划拨方式取得的存量工业用地，现状使用条件符合规划的，参照新增产业用地项目的准入条件进行审核，通过后可按照存量补地价方式办理划拨转出让手续，并纳入土地全生命周期管理。

4.房屋租赁类产业项目

位于产业基地、产业社区、零星保留工业用地，以租赁方式入驻的产业项目，应符合产业规划布局、园区发展定位、区域规划环评及相关准入要求,由所属街镇、园区负责准入把关。对列入战略预留区内、产业结构调整范围和未列入区域规划环评范围的项目进行联合审议，评审通过的，支持其开展项目建设。

产业用地及厂房发展“四新”经济产业载体、生产性服务业及文化创意类的项目，应按照“三个不变”的原则实施，即“不改变房屋产权关系、不改变房屋建筑结构、不改变土地性质”。项目实施后税收强度应高于同等地段工业项目平均水平，并对更新城市面貌、完善公共功能有积极作用。

5.规划区块外产业项目

鼓励规划区块外的存量优质项目开展“零增地”技术改造及改扩建。产业符合本区“4+4”产业发展规划、区域规划环评等要求，项目达到闵行区新增产业用地项目准入条件的，经联合评审，认定其为优质项目的，支持其开展技术改造、改扩建提高产能。

（三）审议存量工业用地转型项目

原土地权利人通过规划调整、转型发展生产性服务业、现代服务业的项目，主要依据地区产业规划布局和存量工业用地转型规划，对项目投资主体基本情况以及实施方案（含转型开发方案、明确开发期限、地价标准、转型内容、逾期处置方案）进行联合评审。原工业用地转为研发用地的，准入标准参照新增研发用地项目标准。

（四）产业用地地价与绩效联动项目

对新出让产业用地实行地价与绩效联动，项目实施单位提出地价与绩效联动申请的，经联合评审，并根据项目报告书中的经济指标进行综合评分，评分标准以本办法制定的产业项目准入标准为准，计算方法依据《闵行区产业用地地价与绩效联动实施细则》规定实施。

综合评估调节系数大于等于0.7的，出让起始价为市场评估地价乘以综合评估调节系数。综合评估调节系数小于0.7的，以出让方式供地的，出让起始价为市场评估地价乘以0.7；以先租后让方式供地的，出让起始价为市场评估地价乘以综合评估调节系数，但工业用地不得低于全国工业用地出让最低价标准，产业项目类研发用地、通用类研发用地结合本市同类用地基准地价执行。相关条款应在投资协议中予以明确。

存量工业用地经批准提高容积率和增加地下空间的，不再增收土地价款。

第六条 操作流程

1.提前介入。新增产业用地项目在基本投资要素明确后，各街镇、园区投资协议签订前，由区经委组织相关专家对项目进行评估。对基本符合要求的项目，指导其开展项目报告书的编制。

2.申请。产业项目建设单位编制项目报告书及申请书，项目所在街镇及园区向区经委提出书面申请。

3.受理和审议。区经委组织召开项目联合评审，参加联审的各部门收到评审材料后应及时出具审核意见并反馈区经委，区经委对于通过评审的项目出具联合评审意见。涉及材料需要修改调整的，评审会当场告知项目单位，各相关评审单位待项目单位材料完善后再出具审核意见并反馈区经委。区投促中心参加新增产业用地项目评审，评审意见作为加分项。

4.办理。通过评审的项目单位向各有关部门提交联合评审意见，提出项目建设的相关审批申请，各单位按照行政审批流程进行受理。通过评审的新增用地、提高容积率、房屋土地转让、划拨转出让等项目，按照前期审议各部门的意见，由区经委汇总出具评审意见书后转区规划资源局办理后续行政审批手续；存量工业用地转型项目，由区经委报区政府审批。

5.存档。区经委对项目报告书、街镇及园区意见、评审意见书等相关资料进行存档。

第七条 后评估及监管

新增产业用地、存量产业用地等项目，按照《闵行区工业用地全生命周期管理实施细则》《闵行区工业企业综合绩效评估实施意见》《闵行区产业用地地价与绩效联动实施细则》要求纳入管理。

1.产业用地按要求实行全生命周期管理，土地权利人按照土地合同约定，不得改变土地用途和容积率，不得擅自改变产业项目类型，企业未按工业用地使用用途进行开发建设的，受让人信息纳入企业信用档案，投资方以后不得申报项目评审及产业优惠政策。

2.产业用地项目未按土地合同约定日期投产的，以全部投产时间履约保证金支付违约金并签订重新投产日期，超出重新约定投产日期的，土地出让人有权解除土地出让合同并收回土地使用权。具体按照土地合同约定执行。产业用地项目投产后，经区经委等部门评定，其固定资产投资强度未到达合同约定标准的，土地权利人应按实际差额部分占固定资产强度的比例，支付相当于同比例的土地出让价款违约金。

3.产业用地项目达产后，经区经委评定，项目税收强度未达到土地合同约定标准但不低于约定标准60%的，土地权利人应按照实际差额部分的100%支付违约金；未达到土地合同约定标准60%的，依据评定意见，出让人有权解除土地出让合同，收回土地使用权。产业项目按照《闵行区工业企业综合绩效评估实施意见》由区经委会同相关单位定期对项目单位或投资主体承诺的项目业态、投资强度、亩均税收、亩均产值、人均产值、单位产值能耗、单位主要污染物税收等指标进行综合评估，根据评定的等级采取相应的差别化政策。

4.落实监管措施。产业用地项目单位与街镇、园区签订的投资协议中应明确各项经济指标及违约金条款，违约金由项目所在街镇、园区收取，并将投资协议作为签订土地出让合同的必要附件。经综合绩效评定的产业用地项目，由评估部门出具意见，抄送相关监管部门，落实监管措施并追究土地权利人承担的违约责任。

第三章 经营性用地研判平台

第八条（工作目标）

以提高土地利用质量与效益为目标，以土地出让合同为平台，强化前端功能定位研究，科学排定年度供应计划，明确设定功能业态要求，加强后端评估管理，落实监管措施，实现经营性用地中商业、商务办公、文化用地产业功能落地的全生命周期管理。

第九条（运行机制）

区经营性用地研判评估小组的成员单位采用“4+X”形式。“4”即区发改委、区经委、区规划资源局、区投资促进中心等4个常规参加单位，“X”即区科委、区生态环境局、区文旅局、相关街镇（莘庄工业区）、重点商务区（园区）等根据需要参加。

第十条（审议范围）

新出让的经营性用地，涵盖金融、娱乐、旅游、会展、文化和服务业等用途，拟研判的商办用地项目应符合闵行区产业布局和园区发展定位。

第十一条（管理要求）

1.科学排定商业、商务办公、文化用地的年度供应计划。每年第四季度，区规划资源局牵头区发改委、区经委、区房屋土地征收中心、区投资促进中心以及各街镇（莘庄工业区），结合次年财务支出预算需求、土地收储完成情况、规划编制情况、土地现状情况，排定下一年度商业、商务办公、文化用地供应计划。对于商业、商务办公、文化用地土地出让，由区规划资源局牵头。区经委牵头明确各地块功能业态、运营管理要求、物业持有和销售要求及后续相关管理要求等条件，各街镇、园区会同区规划资源局提早开展规划评估工作，区房屋土地征收中心提前开展场地环境调查与净地核查工作。

2.明确拟出让商业、商务办公、文化用地的产业要求。在土地出让阶段，区规划资源局依职能分工征询相关部门意见，区经委召集相关部门召开研判会议，根据区域规划及功能定位，明确拟引入项目的功能业态、运营管理、物业持有、持有比例年限、信息基础设施服务能力等建设要求及后续相关管理措施，将各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，作为土地出让条件纳入土地出让合同。对于重点区域、重点项目，可带设计方案方式出让，有关方案报区主要领导同意后实施出让。

3.开展已出让商业、商务办公、文化用地的产业评估。对位于重点区域或涉及重点项目的拟出让地块，将在产业征询中特别设置监管措施，并纳入合同。区商办用地研判评估小组将适时组织成员单位开展评估工作，实施后续监管。监管措施可包括：与后评估制度关联的带条件销售物业，列入企业诚信异常目录，限制参与土地出让活动，不得享受产业政策，按约定评估不达标的收回土地等。

第十二条（操作流程）

1.接收产业征询单。根据年初排定的年度经营性用地供应计划，区规划资源局发出《上海市国有建设用地使用权招拍挂出让产业征询单》。

2.召开研判会议。区经委采用“4+X”的形式，召集区经营性用地研判评估小组各成员单位召开研判会议。研判会将根据地块的区域规划、功能定位，听取与会单位意见，明确引入项目的产业需求。

3.提交产业征询。区经委根据研判会议精神完成《上海市国有建设用地使用权招拍挂出让产业征询单》，并报送区规划资源局。

4.开展资料存档。区经委将完成的《上海市国有建设用地使用权招拍挂出让产业征询单》复印件及相关资料进行存档，同时建立数据库，纳入全生命周期管理。

5.实施后评估及监管。

（1）评估申请。土地竞得方在合同约定的时间内向区经委提出评估申请，并提交相关书面证明。

（2）现场查勘。区经委根据评估时点要求及项目实际，牵头区研判评估小组到项目现场开展查勘。

（3）召开评估会议。区研判评估小组在现场查勘完成后20个工作日内，召开小组会议，就合同中明确的功能业态、运营管理等要求开展综合评估，并形成评估结论。

（4）落实监管措施。区研判评估小组依据评估结论，如达到要求，将准予按合同约定继续实施项目；如未达成要求，则由研判评估小组提出整改意见，并抄送相关监管部门，落实监管措施，项目竞得人将承担相应的违约责任。涉及收回土地使用权的，由所在街镇、园区与受让人协商，对其地上建筑物、构筑物及其附属设施残余价值委托评估并补偿。区规划资源局根据区经委的评估意见及街镇、园区与受让人的协商结果，解除出让合同，收回土地使用权，并函告区土地储备中心重新入库。

第四章 附则

第十三条本办法由闵行区人民政府负责解释，具体解释工作由区经委、区规划资源局承担。

第十四条本管理办法自2020年5月15日起施行，有效期至2023年5月14日。